【賃貸】大阪でおすすめのシニアマンション

吹田市は大阪府の中でもシニア向けマンションが多い街です。シニア向けマンションには大きく分けて「賃貸」と「分譲」の2種類があります。

いずれもバリアフリーに対応しており、暮らしながら生活支援を受けられます。なお、分譲は資産形成に役立つ一方で、賃貸は初期費用が比較的安く、引っ越しがしやすいというメリットがあります。

シニア向けマンションには賃貸と分譲の2種類がある

シニア向けマンションには「賃貸」と「分譲」の2種類があります。いずれもバリアフリーに対応しており、高齢者でも安心して暮らせる工夫が盛り込まれています。

主な違いとしては、シニア向け賃貸マンション（サービス付き高齢者向け住宅）は、2011年に「高齢者住まい法」の改正によって誕生したことから、設備面での基準が設けられており、行政に届け出や登録をする必要があるという点です。一方で、シニア向け分譲住宅は、これらの基準や届け出の義務は定められていません。

シニア向け分譲住宅では、訪問介護事業者や高齢者向けサービスを提供する事業者がテナントとして入っていることが多く、自立した暮らしが可能です。プールを併設していたり、バリアフリー構造を強化したりするなど、それぞれのオーナーが利便性を競っています。

賃貸物件と分譲物件の違い

シニア向け賃貸物件と分譲物件のそれぞれの特徴やメリットを紹介します。

シニア向け賃貸マンションの特徴・メリット

シニア向け賃貸マンションは、見守りサービスと生活相談が要件に含まれており、原則として25㎡以上の広さを確保しています。入居できるのは60歳以上に限定されており、介護保険の要介護もしくは要支援認定を受けている方とその配偶者のみとなっています。そのため、現状健康な方は入居できないので、注意しましょう。

入居する際には建物賃貸借契約を結ぶため、相続財産として残すことはできませんが、住み替えのしやすさが魅力的です。設備基準が明確に定められているため、台所や水洗トイレ、収納スペース、浴室などを完備しています。

また、シニア向け賃貸マンションは、分譲マンションのような高額な初期費用が不要となっています。

シニア向け分譲マンションの特徴・メリット

シニア向け分譲マンションは、サービス付き高齢者向け住宅と違い、入居条件などに明確な規定はありません。健康な状態のうちから、将来的な介護生活を見越して入居できます。

個々の物件によって、サービスや設備の内容は異なりますが、医療・介護サービスとの連携を図っている物件が多く、バリアフリーが徹底されています。また、一般的な分譲マンションと同様に、資産として配偶者や子どもなどに残せます。

なお、シニア向け分譲マンションは、入居条件が定められていないので、高齢者と若い世帯が同居することも可能です。シニア向け賃貸マンションと比べて、自由度の高さが特徴的と言えます。ただし、サポート体制やかかる費用は、マンションごとに大きく異なるので、実際に現地を訪れて説明を聞いたうえで選ぶことが大切です。

今回は賃貸物件に絞って、大阪府吹田市にあるシニア向けマンションのおすすめを紹介します。

ライフケア吹田

会社名：ライフケア吹田
住所：〒564-0032　大阪府吹田市内本町3-25-16
電話番号：0120-975-868

ライフケア吹田について、特徴や魅力を紹介します。

人生100年時代をサポート

ライフケア吹田は、介護施設が運営するアクティブに暮らしたいシニア向けの賃貸マンションです。より健康的でワクワクした暮らしを実現できます。

一般的な不動産会社が経営するマンションと違い、介護施設から着想を得たさまざまな工夫が盛り込まれています。たとえば、独自の見守りシステムや最先端のセンサー技術とICT・IoTシステムを応用した生活を便利で豊かにする仕組みが取り入れられています。

高齢者の住まい事情にはさまざまな不安や悩みがつきものです。「住宅の維持・メンテナンスにお金がかかる」「引っ越しをしたいけれど審査に通らない」など、人によって抱えている事情はそれぞれ異なります。

ライフケア吹田では、「人生100年時代の新しい暮らし」をコンセプトに掲げ、問題解決に向けた住まい選択を提案しています。元気なうちに住み替えをすることで、介護サービスに頼ることなく、快適で安全な暮らしを叶えられます。

万が一入居後に介護が必要になった場合は、ライフケア吹田のスタッフが訪問の上で要介護認定の手続きをサポートしてくれます。身体に合わせたケアプランを用意しているので、安心して永く住み続けることができます。

最先端の技術を取り入れた充実の設備

ライフケア吹田では、介護施設を運営してきたノウハウを活かして最先端の設備を搭載しています。たとえば、キッチンやお風呂はオール電化を採用しているので、安全性が高く、災害時には迅速に復旧できます。

また、玄関にはスマートロックを搭載しているので、ICカードや暗証番号、専用のスマートフォンアプリを使って鍵の開け閉めが可能です。アプリでは簡単に鍵の共有ができ、家族が鍵の開閉を見守る機能もついています。

さらに、オプション設備として、ナースコールや睡眠センサーを用意しています。いずれも介護施設で多くの導入実績があります。

万が一身体にトラブルが起こった際には、すぐに見守りセンターに通知が届くので、安心して暮らせます。

ウエリスオリーブ吹田千里丘

会社名：ウエリスオリーブ吹田千里丘
住所：〒565-0816　大阪府吹田市長野東6-31
電話番号：0120-856-652

ウエリスオリーブ吹田千里丘について、特徴や魅力を紹介します。

暮らし方に合わせて住み替えが可能な2つのフロア

ウエリスオリーブ吹田千里丘は、NTTグループである「NTT西日本グループテルウェル西日本」が運営するシニア向け賃貸マンションです。NTTグループの総合力を結集して、シニアが快適に暮らせる住環境を提供しています。

ウエリスオリーブ吹田千里丘では、暮らし方に合わせて移り住むことが可能な2種類のフロアを用意しています。「スイートルーム」のフロアでは、プライバシーと安心を両立しており、自由に過ごすことができます。

居室にはキッチン・浴室・トイレなどの生活空間が完備されており、安全な生活を見守る設備が整っているので、自立した生活を送ることができます。将来的に介護が必要になった際には移り住みのサポートも行っています。

一方、「プラチナルーム」のフロアでは、必要なときに必要な分だけ介護サービスを利用できます。入居者の居室以外にリビングとして利用できるラウンジや共用浴室が配置されているので、入居者同士の交流も図れます。

安心のサポート体制

ウエリスオリーブ吹田千里丘では、安心して永く暮らせるように、充実のサポート体制を整えています。プラチナルームとスイートルームは住み替えが可能となっており、日中は365日看護師が常駐しています。

日々の健康管理は欠かさず行われており、入居者の病状や症状に対応した看護体制が整っています。これまでに人工透析やペースメーカー、ストーマ・人工肛門、狭心症などの入居者を受け入れてきた実績があります。

さらに、24時間体制でスタッフによる対応を行っているので、緊急時のトラブルにも備えられます。なお、ウエリスオリーブ吹田千里丘では自立の方から要介護5の方まで対応しています。

また、ウエリスオリーブ吹田千里丘の運営会社は、館内に訪問介護事業所とデイサービス、ケアプランを併設して運営しているので、安心の介護サービスを受けられます。そのほかにも近隣のクリニックと提携しているので、自宅にいながら訪問医療や予防接種などを受けることができます。

ロハス江坂

会社名：ロハス江坂
住所：〒564-0053　大阪府吹田市江の木町7-12
電話番号：06-7713-5577

ロハス江坂について、特徴や魅力を紹介します。

生活に便利な施設が揃う便利な立地

ロハス江坂は、住友林業レジデンシャル株式会社が運営するシニア向けマンションです。高齢化社会が促進し、多様化する住宅ニーズに対応するために建てられました。

原則60歳以上で自立して日常生活が送れる方であれば、どなたでも入居可能です。夫婦で入居する場合は、どちらかが60歳以上であれば入居できます。

ロハス江坂は、地下鉄御堂筋線「江坂駅」から徒歩５分に位置しており、街中での便利な暮らしを享受できます。住まいを出て２～３分で江坂の中心地に到着します。

銀行や郵便局、総合病院などの生活に必要な施設が近隣に密集しており、駅前には喫茶店やレストラン、スーパーなどが軒を連ねています。

なお、大阪の繁華街である梅田までは地下鉄で１本なので、お買い物や習い事を楽しみたい方におすすめです。

多様な住まいを支える充実した間取り

ロハス江坂には、1DK（約35㎡）～2LDK（約61㎡）まで、13種類のお部屋を用意しています。身軽な一人暮らしから夫婦での住まいまでライフスタイルに合わせて自由に間取りを選択できます。すべてのお部屋に畳スペースを完備しており、南向きのバルコニーがついています。

また、安全な暮らしを支える設備と体制も整っています。たとえば、平日昼間には管理人が常駐しており、浴室・トイレ・居室には24時間緊急通報ボタンが備わっています。万が一のトラブルにも迅速な対応が期待できます。

さらに、各部屋はすべてバリアフリー化されているので、足腰が不自由な方でも安心して暮らせます。玄関には靴を履きやすいようにベンチが設けられているので、気軽に外出できます。

そのほかにも、エレベーターの出入り口には車いすの方でも外出しやすいような工夫が凝らしてあります。1階には自由にくつろげるロビーや多目的スペースが配置されており、住民同士の交流も図れます。

ロハス江坂では、自立して生活が送れるシニアを支える仕組みが確立されているので、アクティブに楽しく生活を送ることができます。

分譲のシニアマンションが相続税対策？

分譲シニアマンションは相続税対策に役立つと言われていますが、本当なのでしょうか。相続税の仕組みから解説していきます。

相続税を計算するための評価の仕組み

「分譲シニアマンションは相続税対策に役立つ」と言われている理由について、相続税の計算方法から読み解いていきましょう。たとえば、現金や預金を1億円所有している場合、相続税も1億円として評価されます。

マンションの場合、土地と家屋とを分けて評価します。土地の評価方法としては「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

路線価方式は「路線価×一定の補正率×地積」の計算方法が使われます。一般的には、公示価格の80％が目安となります。

一方で、倍率方式は「固定資産税評価額×一定の倍率」によって計算されます。公示価格の70％が目安となっています。

また、家屋の評価は「固定資産税評価額×1.0」となっていますが、時価の50％～70％ほどが一般的です。つまり、同じ1億円の価値であっても、現金を所有しているよりもマンションを所有している方が評価を下げられます。

税制改正に伴ってマンションの相続税は増加する可能性が高い

2023年に税制が改正され、マンションの相続税についても変更となりました。前述したとおり、現金は額面を基準に評価されるのに対し、不動産は独自の評価額を用いて計算されます。

このような仕組みを利用して、不動産を購入するなどの相続税対策を取る方が多くいます。とくに、マンションにおいては、実際に市場で取引されている実勢価格の4割程度に留まるのが一般的でした。

評価額は床面積に応じて決まることから、実勢価格の高い高層階の住戸を購入することで節税を図る「タワマン節税」が富裕層を中心におこなわれていました。実際に、タワーマンションの実勢価格は評価額の3倍になっていたとも言われています。

しかし、このような節税手法は、租税負担の公平の原則を侵害していると問題視されたことで、2024年1月以降は「評価乖離率」という指標が評価額計算に導入されました。

このような税制改正によって、今後は分譲シニアマンションを購入したからといって、節税対策にはならない可能性があります。

シニア向け分譲マンションは売れない？

「シニア向け分譲マンションは売れないのではないか」と心配している方もいるかもしれません。結論から言うと、売れる可能性はありますが、売れにくいというのは事実です。

シニア向け分譲マンションを売却するケース

シニア向け分譲マンションを売却するケースとしては、主に「要介護度が高くなった」「相続したものの入居しなかった」という2パターンが挙げられます。

シニア向け分譲マンションの特徴としては、自立して生活できる高齢者を対象としており、40代～60代までの間で年齢制限を設けていることが一般的です。

入居した当初は介護が必要ではなかったものの、生活するうちに要介護度が上がると、シニア向け分譲マンションでは自立した暮らしができなくなります。

シニア向け分譲マンションでは介護サービスを提供していないことがほとんどなので、介護付き有料老人ホームへの入居を検討して、シニア向け分譲マンションを売却することになります。

また、シニア向け分譲マンションで生活していた高齢者が亡くなり、子どもが相続した場合にも売却するケースがあります。シニア向け分譲マンションは40～60歳を対象としていることがほとんどなので、相続した子どもはすぐに入居できないためです。

なお、不動産を相続した場合、相続人同士で揉める可能性があります。なぜなら、現金を相続した場合は簡単に分割できますが、マンションの場合は分割できないからです。

シニア向け分譲マンションが売れにくいと言われる理由

一般的に、シニア向け分譲マンションは売れにくいと言われています。その理由としては、中古市場が確立していないことが挙げられます。

シニア向け分譲マンションが登場したのは最近のことであり、2022年時点で98物件しかありません。

一般的な分譲マンションと比べて、物件数が少ないのが実情です。今後、物件数は増加すると想定されていますが、現在はマーケットが小さいことから、売却までに時間がかかることがほとんどです。

また、シニア向け分譲マンションは、購入額はもちろん、ランニングコストも高くつきます。初期費用のほかにも管理費や修繕積立金、固定資産税、都市計画税、見守りサービスなどの費用が必要となります。

このように購入ハードルが高いことから、シニア向け分譲マンションは売れにくいと言われています。

シニア向け分譲マンションは資産価値になるというのは誤り

シニア向け分譲マンションを相続税対策の目的で購入する方は多いですが、実際には資産価値になるとは言えないでしょう。シニア向け分譲マンションは、現状マーケットが小さいことから、売却するまでに時間がかかります。

介護が必要になり、売却して有料老人ホームに入居しようと思っても、なかなか買い手がつかないため、マンションの管理費と老人ホームの入居費用がかさむ可能性があります。

また、亡くなった後に子どもが相続した場合にも、管理も売却も難しいので、資産価値として残すことはできないでしょう。

まとめ

今回は、大阪でおすすめのシニア向けマンションについて、解説しました。大阪の中でも吹田はシニア向けマンションが数多く存在しています。

シニア向けマンションには、「賃貸」と「分譲」の2種類がありますが、それぞれ特徴やメリットが異なります。シニア向け賃貸マンションは、初期費用が比較的安く、何かあった時に引っ越しがしやすい点が魅力的です。

老人ホームや介護施設での共同生活には抵抗があるというアクティブなシニアの方におすすめです。趣味や買い物などを楽しみながら、緊急時には迅速な対応が受けられます。

一般的なマンションと比べても住宅設備や管理体制が整っているので、快適な住環境を手に入れることができます。本記事が参考になれば幸いです。