【賃貸】大阪でおすすめのシニアマンション

吹田市は大阪府の中でもシニア向けマンションが多い街です。シニア向けマンションには大きく分けて「賃貸」と「分譲」の2種類があります。

いずれもバリアフリーに対応しており、暮らしながら生活支援を受けられます。なお、分譲は資産形成に役立つ一方で、賃貸は初期費用が比較的安く、引っ越しがしやすいというメリットがあります。

シニア向けマンションには賃貸と分譲の2種類がある

シニア向けマンションには「賃貸」と「分譲」の2種類があります。いずれもバリアフリーに対応しており、高齢者でも安心して暮らせる工夫が盛り込まれています。

主な違いとしては、シニア向け賃貸マンション（サービス付き高齢者向け住宅）は、2011年に「高齢者住まい法」の改正によって誕生したことから、設備面での基準が設けられており、行政に届け出や登録をする必要があるという点です。一方で、シニア向け分譲住宅は、これらの基準や届け出の義務は定められていません。

シニア向け分譲住宅では、訪問介護事業者や高齢者向けサービスを提供する事業者がテナントとして入っていることが多く、自立した暮らしが可能です。プールを併設していたり、バリアフリー構造を強化したりするなど、それぞれのオーナーが利便性を競っています。

賃貸物件と分譲物件の違い

シニア向け賃貸物件と分譲物件のそれぞれの特徴やメリットを紹介します。

シニア向け賃貸マンションの特徴・メリット

シニア向け賃貸マンションは、見守りサービスと生活相談が要件に含まれており、原則として25㎡以上の広さを確保しています。入居できるのは60歳以上に限定されており、介護保険の要介護もしくは要支援認定を受けている方とその配偶者のみとなっています。そのため、現状健康な方は入居できないので、注意しましょう。

入居する際には建物賃貸借契約を結ぶため、相続財産として残すことはできませんが、住み替えのしやすさが魅力的です。設備基準が明確に定められているため、台所や水洗トイレ、収納スペース、浴室などを完備しています。

また、シニア向け賃貸マンションは、分譲マンションのような高額な初期費用が不要となっています。

シニア向け分譲マンションの特徴・メリット

シニア向け分譲マンションは、サービス付き高齢者向け住宅と違い、入居条件などに明確な規定はありません。健康な状態のうちから、将来的な介護生活を見越して入居できます。

個々の物件によって、サービスや設備の内容は異なりますが、医療・介護サービスとの連携を図っている物件が多く、バリアフリーが徹底されています。また、一般的な分譲マンションと同様に、資産として配偶者や子どもなどに残せます。

なお、シニア向け分譲マンションは、入居条件が定められていないので、高齢者と若い世帯が同居することも可能です。シニア向け賃貸マンションと比べて、自由度の高さが特徴的と言えます。ただし、サポート体制やかかる費用は、マンションごとに大きく異なるので、実際に現地を訪れて説明を聞いたうえで選ぶことが大切です。

今回は賃貸物件に絞って、大阪府吹田市にあるシニア向けマンションのおすすめを紹介します。

ライフケア吹田

会社名：ライフケア吹田
住所：〒564-0032　大阪府吹田市内本町3-25-16
電話番号：0120-975-868

ライフケア吹田について、特徴や魅力を紹介します。

人生100年時代をサポート

ライフケア吹田は、介護施設が運営するアクティブに暮らしたいシニア向けの賃貸マンションです。より健康的でワクワクした暮らしを実現できます。

一般的な不動産会社が経営するマンションと違い、介護施設から着想を得たさまざまな工夫が盛り込まれています。たとえば、独自の見守りシステムや最先端のセンサー技術とICT・IoTシステムを応用した生活を便利で豊かにする仕組みが取り入れられています。

高齢者の住まい事情にはさまざまな不安や悩みがつきものです。「住宅の維持・メンテナンスにお金がかかる」「引っ越しをしたいけれど審査に通らない」など、人によって抱えている事情はそれぞれ異なります。

ライフケア吹田では、「人生100年時代の新しい暮らし」をコンセプトに掲げ、問題解決に向けた住まい選択を提案しています。元気なうちに住み替えをすることで、介護サービスに頼ることなく、快適で安全な暮らしを叶えられます。

万が一入居後に介護が必要になった場合は、ライフケア吹田のスタッフが訪問の上で要介護認定の手続きをサポートしてくれます。身体に合わせたケアプランを用意しているので、安心して永く住み続けることができます。

最先端の技術を取り入れた充実の設備

ライフケア吹田では、介護施設を運営してきたノウハウを活かして最先端の設備を搭載しています。たとえば、キッチンやお風呂はオール電化を採用しているので、安全性が高く、災害時には迅速に復旧できます。

また、玄関にはスマートロックを搭載しているので、ICカードや暗証番号、専用のスマートフォンアプリを使って鍵の開け閉めが可能です。アプリでは簡単に鍵の共有ができ、家族が鍵の開閉を見守る機能もついています。

さらに、オプション設備として、ナースコールや睡眠センサーを用意しています。いずれも介護施設で多くの導入実績があります。

万が一身体にトラブルが起こった際には、すぐに見守りセンターに通知が届くので、安心して暮らせます。

ウエリスオリーブ吹田千里丘

会社名：ウエリスオリーブ吹田千里丘
住所：〒565-0816　大阪府吹田市長野東6-31
電話番号：0120-856-652

ウエリスオリーブ吹田千里丘について、特徴や魅力を紹介します。

暮らし方に合わせて住み替えが可能な2つのフロア

ウエリスオリーブ吹田千里丘は、NTTグループである「NTT西日本グループテルウェル西日本」が運営するシニア向け賃貸マンションです。NTTグループの総合力を結集して、シニアが快適に暮らせる住環境を提供しています。

ウエリスオリーブ吹田千里丘では、暮らし方に合わせて移り住むことが可能な2種類のフロアを用意しています。「スイートルーム」のフロアでは、プライバシーと安心を両立しており、自由に過ごすことができます。

居室にはキッチン・浴室・トイレなどの生活空間が完備されており、安全な生活を見守る設備が整っているので、自立した生活を送ることができます。将来的に介護が必要になった際には移り住みのサポートも行っています。

一方、「プラチナルーム」のフロアでは、必要なときに必要な分だけ介護サービスを利用できます。入居者の居室以外にリビングとして利用できるラウンジや共用浴室が配置されているので、入居者同士の交流も図れます。

安心のサポート体制

ウエリスオリーブ吹田千里丘では、安心して永く暮らせるように、充実のサポート体制を整えています。プラチナルームとスイートルームは住み替えが可能となっており、日中は365日看護師が常駐しています。

日々の健康管理は欠かさず行われており、入居者の病状や症状に対応した看護体制が整っています。これまでに人工透析やペースメーカー、ストーマ・人工肛門、狭心症などの入居者を受け入れてきた実績があります。

さらに、24時間体制でスタッフによる対応を行っているので、緊急時のトラブルにも備えられます。なお、ウエリスオリーブ吹田千里丘では自立の方から要介護5の方まで対応しています。

また、ウエリスオリーブ吹田千里丘の運営会社は、館内に訪問介護事業所とデイサービス、ケアプランを併設して運営しているので、安心の介護サービスを受けられます。そのほかにも近隣のクリニックと提携しているので、自宅にいながら訪問医療や予防接種などを受けることができます。

ロハス江坂

会社名：ロハス江坂
住所：〒564-0053　大阪府吹田市江の木町7-12
電話番号：06-7713-5577

ロハス江坂について、特徴や魅力を紹介します。

生活に便利な施設が揃う便利な立地

ロハス江坂は、住友林業レジデンシャル株式会社が運営するシニア向けマンションです。高齢化社会が促進し、多様化する住宅ニーズに対応するために建てられました。

原則60歳以上で自立して日常生活が送れる方であれば、どなたでも入居可能です。夫婦で入居する場合は、どちらかが60歳以上であれば入居できます。

ロハス江坂は、地下鉄御堂筋線「江坂駅」から徒歩５分に位置しており、街中での便利な暮らしを享受できます。住まいを出て２～３分で江坂の中心地に到着します。

銀行や郵便局、総合病院などの生活に必要な施設が近隣に密集しており、駅前には喫茶店やレストラン、スーパーなどが軒を連ねています。

なお、大阪の繁華街である梅田までは地下鉄で１本なので、お買い物や習い事を楽しみたい方におすすめです。

多様な住まいを支える充実した間取り

ロハス江坂には、1DK（約35㎡）～2LDK（約61㎡）まで、13種類のお部屋を用意しています。身軽な一人暮らしから夫婦での住まいまでライフスタイルに合わせて自由に間取りを選択できます。すべてのお部屋に畳スペースを完備しており、南向きのバルコニーがついています。

また、安全な暮らしを支える設備と体制も整っています。たとえば、平日昼間には管理人が常駐しており、浴室・トイレ・居室には24時間緊急通報ボタンが備わっています。万が一のトラブルにも迅速な対応が期待できます。

さらに、各部屋はすべてバリアフリー化されているので、足腰が不自由な方でも安心して暮らせます。玄関には靴を履きやすいようにベンチが設けられているので、気軽に外出できます。

そのほかにも、エレベーターの出入り口には車いすの方でも外出しやすいような工夫が凝らしてあります。1階には自由にくつろげるロビーや多目的スペースが配置されており、住民同士の交流も図れます。

ロハス江坂では、自立して生活が送れるシニアを支える仕組みが確立されているので、アクティブに楽しく生活を送ることができます。

パークナード吹田SSTエクラ

会社名　パークナード吹田SSTエクラ
住所　〒564-0002　大阪府吹田市岸部中5丁目97番17
電話番号　0120-534-126

パークナード吹田SSTエクラについて、特徴や魅力を紹介します。

商業施設に隣接しており生活利便性の高いエリア

パークナード吹田SSTエクラは、吹田市にあるシニア向け分譲マンションです。吹田市は大阪市に隣接しており、緑豊かな住宅街が広がる住みやすい街です。

パークナード吹田SSTエクラは、複合商業施設「オアシスタウン吹田SST」に隣接しており、生活の利便性が抜群といえます。施設内には、スーパーマーケットや家電量販店、ドラッグストア、クリニックなどが出店しており、ショッピングや通院などに便利です。

また、最寄り駅であるJR「岸辺」駅前には、北大阪健康医療都市「健都」が広がっています。健都内には、救急診療を行う「市立吹田市民病院」や最先端の医療研究施設である「国立循環器病研究センター」駅前複合商業施設「ビエラ岸辺健都」などがあります。健都を普段使いすることのできるパークナード吹田SSTエクラであれば、健康的な生活を送れることでしょう。

さらに、近隣には「EXPOCITY」と「万博記念公園」があり、休日も楽しめるスポットが充実しています。映画やスポーツ、自然観察など、多彩な趣味を満喫できます。

将来の安心を約束

パークナード吹田SSTエクラを管理・運営する中銀インテグレーション株式会社は、50年ほど前からいち早くシニア向け分譲マンションの開発を手掛けてきた業界のリーディングカンパニーです。現在では、北海道から兵庫県まで全国各地に23カ所のシニア向け分譲マンションを運営しています。

長年培ってきた実績とノウハウを活かして、シニア世代が安心して暮らせる環境づくりに取り組んでいます。「新しい時代を、人間らしく生きるために、旧来の老後感を見直し、老いることの価値観を再発見する。」というコンセプトを基に、新たな生きがいや楽しみを見つけられる居住空間を作り出しています。

入居者とは個別契約を結んでおり、将来の安心を担保する生活サービスを提供しています。さまざまな役割のスタッフが密に連携を取りながら一丸となってサポートしてくれるので、暮らしのことはもちろん、健康のことや各種手続きなど、あらゆる悩みを気軽に相談可能です。

また、お部屋の内部は隅々にまでこだわっており、シニア世代が暮らしやすい環境を用意しています。手すりや折りたたみベンチといったバリアフリー設備はもちろんですが、緊急コールボタンや天井スピーカーボタン、インターホン兼非常ボタンなどの設備を搭載しています。これにより、万が一の時にもすぐに駆け付けることができる体制を整えているのです。

ディナスティマチュレ吹田千里丘

会社名　ディナスティマチュレ吹田千里丘
住所　〒565-0816大阪府吹田市長野東19-11
電話番号　0120-788-846

ディナスティマチュレ吹田千里丘について、特徴や魅力を紹介します。

都心へ気軽にアクセスできる好立地

ディナスティマチュレ吹田千里丘は、吹田市にあるシニア向け分譲マンションです。JR京都線「千里丘」駅まで徒歩7分でアクセスすることができ、都心部へのアクセスが抜群です。

大阪市の中心地である「大阪」駅までは約14分、新幹線が乗り入れる「新大阪」駅までは約9分で到着します。「京都」駅までも約23分でアクセスできるので、お出かけや旅行に便利です。

また、阪急京都線「摂津市」駅までも徒歩圏内なので、大阪市の各エリアへの移動がスムーズです。気軽にお出かけできる環境が整っているので、梅田までショッピングや食事に出かけたり、神社仏閣巡りをしたりと自由な毎日を生き生きと過ごせることでしょう。

緊急時にも安心のサポート体制

ディナスティマチュレ吹田千里丘は、もしもの時にも安心のサポート体制が整っています。フロントには24時間体制でスタッフが常駐しており、来訪者への対応からマンション内施設の使用受付、外部サービスへの取次や手配などの対応を行っています。

具体的には、ゴミ出しやメッセージの預かり、タクシー手配など、きめ細やかなサービスを提供しています。そのほかにも、DVDの無料貸し出しなど、潤滑な生活を送れるように運営専門員がサポートしています。

また、各住戸と共用部には、緊急コールシステムを搭載しています。身体に異変を感じたときにはコールボタンを押すことでスタッフが迅速に駆け付けます。さらに、同時に警備会社にも通報され、警備員が急行します。万が一外部からの侵入や火災などが起こった際には、警備会社監視センターによる対応が行われるため、安全を確保することができます。

将来的に資産として残せる

従来の高齢者向け住宅は「利用権方式」を採用しているところが多いですが、ディナスティマチュレ吹田千里丘では所有権方式を採用しています。所有権方式の物件は、売却・賃貸・相続が可能となっており、資産として残せます。

自宅として安心して暮らし続けることができるのはもちろん、状況に応じて賃貸として人に貸し出すことも可能です。賃貸住宅として貸し出すことで、賃貸収入が見込めます。

また、将来的には第三者に譲渡・売却したり、家族や子どもに相続・贈与したりすることもできます。ディナスティマチュレ吹田千里丘を販売提携する「シティインデックス」では、売却や賃貸のあっせん業務も行っており、万全のバックアップ体制が特徴的です。

また、ディナスティマチュレ吹田千里丘は自宅なので、自由にリフォームすることができます。飲食や門限などの生活制限についても特に定めていないので、自由気ままな暮らしを満喫可能です。

もちろん、シニア向け分譲マンションとして生活支援サービスや食事サービスを用意しているので、しっかりと生活のサポートが受けられます。

グランドマスト

会社名　グランドマスト
住所　グランドマスト新大阪
〒532-0004　大阪府大阪市淀川区西宮原2丁目5番1号
※吹田氏に施設なし
電話番号　0120-815-823

グランドマストについて、その特徴や魅力を紹介します。

積水ハウスグループが手掛ける安全で快適な暮らし

グランドマストは、積水ハウスグループが手掛ける自立型サービス付きシニア向け住宅です。長年戸建て住宅事業で培ってきた技術とノウハウを活かして、安全で快適な住まいを提供しています。

シニア向け住宅に求める理想は人それぞれ異なります。「家族や同世代の仲間と人生を楽しみたい」「小回りの利くお部屋で無理なく暮らしたい」など、さまざまな想いがあるものです。

そこで、グランドマストでは、いくつになっても自分らしく暮らせる自由な暮らしを提案しています。都心部へのアクセスが良好であり、外出や来客などの制限もないのでこれまで通りの暮らしを実現できます。

居住空間は積水ハウスならではの「住」に対する考え方に沿って作られており、まるで高級マンションのような暮らし心地を体感できます。趣味や友人との付き合いなど、第二の人生を満喫しながら、新しい我が家として誇らしく暮らせます。

積水ハウスのノウハウを結集した上質な住まい

グランドマストには、積水ハウスが積み重ねてきたノウハウが詰まっています。各住戸の間取りや設備はもちろん、共用部やコミュニティースペースに至るまで安心・安全な環境づくりの工夫が詰め込まれています。

たとえば、間取りについてはさまざまなライフスタイルに対応できるように多彩な種類を用意しています。戸建てさながらに快適な暮らしを実現しており、どんな方でもくつろいで過ごせます。

また、グランドマストには、積水ハウス独自の「スマートユニバーサルデザイン」を取り入れています。空間の美観性は失うことなく、安全性と使いやすさを高めています。

さらに、設備に関しては、最新の設備を搭載しています。キッチンやバスルームなど、水まわりの機能性に優れており、来客の時も誇らしくおもてなしすることができます。

室内には緊急通報ボタンや見守りセンサー、緊急通話装置などの安全対策が取られています。緊急呼び出しボタンは、スタッフが駆け付けるだけでなく、別で暮らす家族への連絡対応も行っています。日常生活をさりげなく見守り、もしものときの備えは万全なので、長期的に安心して暮らし続けることができます。

【賃貸】大阪でおすすめのシニアマンションアクセス一覧

分譲のシニアマンションが相続税対策？

分譲シニアマンションは相続税対策に役立つと言われていますが、本当なのでしょうか。相続税の仕組みから解説していきます。

相続税を計算するための評価の仕組み

「分譲シニアマンションは相続税対策に役立つ」と言われている理由について、相続税の計算方法から読み解いていきましょう。たとえば、現金や預金を1億円所有している場合、相続税も1億円として評価されます。

マンションの場合、土地と家屋とを分けて評価します。土地の評価方法としては「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

路線価方式は「路線価×一定の補正率×地積」の計算方法が使われます。一般的には、公示価格の80％が目安となります。

一方で、倍率方式は「固定資産税評価額×一定の倍率」によって計算されます。公示価格の70％が目安となっています。

また、家屋の評価は「固定資産税評価額×1.0」となっていますが、時価の50％～70％ほどが一般的です。つまり、同じ1億円の価値であっても、現金を所有しているよりもマンションを所有している方が評価を下げられます。

税制改正に伴ってマンションの相続税は増加する可能性が高い

2023年に税制が改正され、マンションの相続税についても変更となりました。前述したとおり、現金は額面を基準に評価されるのに対し、不動産は独自の評価額を用いて計算されます。

このような仕組みを利用して、不動産を購入するなどの相続税対策を取る方が多くいます。とくに、マンションにおいては、実際に市場で取引されている実勢価格の4割程度に留まるのが一般的でした。

評価額は床面積に応じて決まることから、実勢価格の高い高層階の住戸を購入することで節税を図る「タワマン節税」が富裕層を中心におこなわれていました。実際に、タワーマンションの実勢価格は評価額の3倍になっていたとも言われています。

しかし、このような節税手法は、租税負担の公平の原則を侵害していると問題視されたことで、2024年1月以降は「評価乖離率」という指標が評価額計算に導入されました。

このような税制改正によって、今後は分譲シニアマンションを購入したからといって、節税対策にはならない可能性があります。

シニア向け分譲マンションは売れない？

「シニア向け分譲マンションは売れないのではないか」と心配している方もいるかもしれません。結論から言うと、売れる可能性はありますが、売れにくいというのは事実です。

シニア向け分譲マンションを売却するケース

シニア向け分譲マンションを売却するケースとしては、主に「要介護度が高くなった」「相続したものの入居しなかった」という2パターンが挙げられます。

シニア向け分譲マンションの特徴としては、自立して生活できる高齢者を対象としており、40代～60代までの間で年齢制限を設けていることが一般的です。

入居した当初は介護が必要ではなかったものの、生活するうちに要介護度が上がると、シニア向け分譲マンションでは自立した暮らしができなくなります。

シニア向け分譲マンションでは介護サービスを提供していないことがほとんどなので、介護付き有料老人ホームへの入居を検討して、シニア向け分譲マンションを売却することになります。

また、シニア向け分譲マンションで生活していた高齢者が亡くなり、子どもが相続した場合にも売却するケースがあります。シニア向け分譲マンションは40～60歳を対象としていることがほとんどなので、相続した子どもはすぐに入居できないためです。

なお、不動産を相続した場合、相続人同士で揉める可能性があります。なぜなら、現金を相続した場合は簡単に分割できますが、マンションの場合は分割できないからです。

シニア向け分譲マンションが売れにくいと言われる理由

一般的に、シニア向け分譲マンションは売れにくいと言われています。その理由としては、中古市場が確立していないことが挙げられます。

シニア向け分譲マンションが登場したのは最近のことであり、2022年時点で98物件しかありません。

一般的な分譲マンションと比べて、物件数が少ないのが実情です。今後、物件数は増加すると想定されていますが、現在はマーケットが小さいことから、売却までに時間がかかることがほとんどです。

また、シニア向け分譲マンションは、購入額はもちろん、ランニングコストも高くつきます。初期費用のほかにも管理費や修繕積立金、固定資産税、都市計画税、見守りサービスなどの費用が必要となります。

このように購入ハードルが高いことから、シニア向け分譲マンションは売れにくいと言われています。

シニア向け分譲マンションは資産価値になるというのは誤り

シニア向け分譲マンションを相続税対策の目的で購入する方は多いですが、実際には資産価値になるとは言えないでしょう。シニア向け分譲マンションは、現状マーケットが小さいことから、売却するまでに時間がかかります。

介護が必要になり、売却して有料老人ホームに入居しようと思っても、なかなか買い手がつかないため、マンションの管理費と老人ホームの入居費用がかさむ可能性があります。

また、亡くなった後に子どもが相続した場合にも、管理も売却も難しいので、資産価値として残すことはできないでしょう。

まとめ

今回は、大阪でおすすめのシニア向けマンションについて、解説しました。大阪の中でも吹田はシニア向けマンションが数多く存在しています。

シニア向けマンションには、「賃貸」と「分譲」の2種類がありますが、それぞれ特徴やメリットが異なります。シニア向け賃貸マンションは、初期費用が比較的安く、何かあった時に引っ越しがしやすい点が魅力的です。

老人ホームや介護施設での共同生活には抵抗があるというアクティブなシニアの方におすすめです。趣味や買い物などを楽しみながら、緊急時には迅速な対応が受けられます。

一般的なマンションと比べても住宅設備や管理体制が整っているので、快適な住環境を手に入れることができます。本記事が参考になれば幸いです。